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私たちが圧倒的に支持される5つの秘密

3.不動産投資成功への第一歩!情報と経験に裏付けられた「土地選び」

私は、土地には株や債権と違い相場に歪みがあるということをいつも感じています。土地は、個人の方が出したりするので相場に歪みがあり、時々面白いものが出ることがあるのです。それをキャッチできるかどうかが、大きな分かれ目になると思うのです。相場が100万の土地を80万で買えれば割安ですが、単純にそれだけのことではないと思うのです。例えば、アパートの1Kタイプの25平米の部屋が何個入るのかというようなことによって、土地の価値は変わってくると思うのです。ということは、その土地を見たときに、そのようなことを瞬時に想定できることが大切になります。

私は、長くこの世界にいるので、土地を見て瞬時にその価値を想像することができます。その上で、難しい変形地であったりした場は、専門の設計士のほうで最終的なチェックをしていきます。それによって、「この土地は意外と割安だ」、「割安だと思ったけれどむしろ割高だ」などと判断が出来るわけです。不動産投資の成否は土地で第一歩が決まってしまうと言えます。全体的な戦略にもよりますが、土地を買い建物を買い、最終的な利回りが6%では、どんなに人気のあるエリアでも投資する意味がなくなってしまいます。ですから、8%以上、9%から10%を目指してやっていくということが重要だと思います。

私のところに良い土地が集まってくるということには、普段から私が動き回り情報収集をしているからという理由があります。あとは、インスピレーションが大事です。私は、ネット掲載されている土地の中にも、お宝はあると思っています。それは、計算をしてみないとわからないことなのです。ですから、眠っているお宝を探し出す力も必要だと思います。情報は「独自のチャンネル+一般の情報」ということをもとにして、私独自の尺度で、その土地が不動産投資する価値があるものかを見極めて、お客様により良いものをお伝えしています。

また、私がその土地が良い土地かどうかを判断するときには、まず、駅からその土地までを歩いてみます。その時に、「ここなら住んでも苦にならないな」と思えるような土地を私なりに選んでいます。例えば、駅から歩いてみて、「これならいいな」と思える距離というのは7、8分です。また、駅から歩いて10分を超える土地であっても、周りの環境がよければ、「この土地はいけるな」と判断します。それは必ずしも建築のしやすい土地ばかりではなく、路地裏だったり、前面が狭かったりという、他の工務店やハウスメーカーが嫌がるような土地なども含めて選んでいます。そのような土地が、案外割安で良い土地だったりするのです。

そのような土地は施工が大変ですが、夢工房はそのような土地での施工に慣れていますので、結果的に土地の値段も抑えられ、お客様にとってよりよい投資が実現するのです。他にも、周辺にコンビニや夜遅くやっているスーパー、スポーツジムなどの利便性も考えています。また、周りに緑が多かったり、駅から近いのに静かな環境という場所は好んで選んでいます。

地主さんの相続税対策という目的だけでやっている新築アパートの会社では、瞬間的には効果があるかも知れませんが、長い目で見るとアパート経営が上手くいかない立地があると思うのです。そのような場所に建てることは、私にとっては怖い感じがします。私が20年ほど銀行員をやっていた当時は、そのようなことは口が裂けても言えませんでした。でも、心の中ではずっと思ってきたのです。建築費が一戸あたり木造で550万などとなると、採算の合う土地はなかなかありません。私は、過去に色々な例を見てきたので、自分が会社を立ち上げるときには「良心に基づいた土地探しをしていきたい」と思っていました。実際に、土地と建物をセットで、「利回りが10%超えたよ」などという喜びの声をいただけると、とても嬉しいですね。