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新築アパートをお勧めする3つの理由

3.中古アパート購入にひそむこれだけのリスク

私は、建築業をはじめる前に、不動産の仲介や設計などもやっていました。その当時、中古のアパートの仲介などもやりましたが、その中では色々と問題もありました。競売物件といって一般市場に出ないような物件の売買では、「瑕疵担保があっても責任は取れません」というような内容の物件を売主さんからお客様につなぐということもやっていました。あるひとつの物件だけですが、水漏れがあったり、さまざまな問題がある物件がありました。それで、私は大変な思いをして、私の中で大きく方針転換をしました。これを続けていくのではなく、「リスクの少ないものをお客様に持っていただこう」というように、気持ちが変化していきました。

中古アパートの最大のリスクは、そうした問題のある瑕疵物件をつかんでしまう可能性があるということです。ものによっては、目利きというのは、なかなかプロでも出来ないものなのです。また、もうひとつ考えられる中古のリスクは、「出口がない」ということです。中古物件は、その物件を最後まで持たせて、壊して更地にして、もう一度建て替えるというところまで面倒を見る覚悟が必要なのです。

銀行のローンは耐用年数を過ぎたら組めませんし、耐用年数を過ぎていなくても、残りの期間が少なければ実質的にはローンは組めないのです。ですから、それを誰かに売却するという出口はないということなのです。更地にして売れるものならまだいいのですが、ものによっては売れないものもあります。なので、中古物件は相当な覚悟を持って買わなくてはいけないということなのです。トラブルにもよりますが、修繕するため年間200万円から300万円がかかることもあります。利回り10%と聞いていたものが、実はマイナス5%ということもありえるわけです。

中古アパートは、建物がありますからすぐに家賃が入ってきますし、利回りが読みやすいという点があります。また、新築はハードルが高いから、まず中古を買って勉強をしようと思う方も多いです。昔は、利回り15%などという中古がありましたが、今はありません。その中で中古を買うというのは、相当高い勉強代を払うことになります。当社では管理もやっているのですが、中古で家賃が下がりきっているアパートなどでは、「フリーレント二ヶ月いいですか?」などという電話が平気でかかってきます。そのように、賃貸業者さんから軽く見られてしまうリスクもあるのです。

中古アパートは、前のオーナーさんが、何らかの理由があって手放すわけです。その理由には、精神的なものが大きいと思います。「家賃を下げないと入らないから下げる」ということを繰り返し、「もうきついから手放そう」となるのです。実際に、当社では売却のお手伝いもしていますが、正直に言うと、「人が儲けたカス」を買う必要はないのです。現在のアパート事情を考えますと、中古物件はリスクが大きく、メリットを見つけることが難しい状況なのです。特に東京近郊では、良いものが少なくなってきていますね。